رکود مسکن 8ساله شد - وبلاگ دوست

به گزارش وبلاگ دوست، بازار ساخت وساز های مسکونی در مرکز، هشتمین سال متوالی رکود را هم به ثبت رساند. آمار اولیه از حجم صدور پروانه ساختمانی در1401 نشان می دهد، سال گذشته عملیات احداث کمتر از 65 هزار واحد مسکونی در تهران شروع شد. این در حالی است که این اندازه ساخت وساز در مقایسه با ابتدای دهه90 -آخرین دوره رونق خانه سازی- و بعلاوه کل سال های دهه80، کمترین تیراژ فراوری محسوب می گردد.

به گزارش دنیای اقتصاد، ضمن آنکه از اندازه احتیاج سالانه بازار مسکن به عرضه نو -با توجه به فاکتور هایی همانند ازدواج سالانه، اندازه طلاق و حجم تخریب خانه های کلنگی- نیز کمتر است. آنالیز ها درباره سریال طولانی رکود در بازار ساخت مسکن، از وجود سه ابرمزاحم مقابل فعالیت سازنده ها حکایت دارد.

مانع اول بر سر راه سرمایه گذاران ساختمانی به جهش قیمت مسکن و کاهش شدید قدرت خرید تقاضای مصرفی مربوط است که باعث شده است عملکرد حلقه آخر زنجیره فراوری (فروش راحت و پایدار) مختل گردد. از طرفی، تورم بالای فراوری مسکن در کنار ناپایداری هزینه ها در طول فرآیند ساخت نیز مانع تغییر مسیر بازار ساخت وساز از فاز رکود به فاز رونق شده است.

تازه ترین آمار رسمی از صدور پروانه در مرکز نشان می دهد رکود مسکن در 1401 نیز برای هشتمین سال متوالی ادامه پیدا کرد.

آمار رسمی از صدور جواز ساختمانی در یک سال گذشته حکایت از آن دارد که در این مدت حدود 64هزار واحد آپارتمان در مرکز مجوز ساخت دریافت نموده و کار ساخت آن آغاز شده است. این آمار اگرچه نسبت به حدود 44هزار واحد مسکونی ساخته شده در یک سال قبل از آن (1400) تقریبا 5.1 برابر شده است، اما گویای ادامه رکود فراگیر سرمایه گذاری ساختمانی در مرکز طی سالی که گذشت بوده و نشان آشکاری از بهبود شرایط بازار ساخت وساز ندارد.

بر اساس برآوردی که اوایل دهه 90 صورت گرفت، احتیاج شهر تهران به ساخت وساز نو در هر سال تا سال 1404 با لحاظ متغیر هایی مثل ازدواج، احتیاج به تخریب و نوسازی، مرگ ومیر، طلاق و…، ساخت سالانه 90هزار واحد مسکونی برآورد شده است. در واقع ساخت وساز سالانه 90هزار واحد مسکونی در شهر تهران است که سبب می گردد این بازار از تعادل خارج نگردد و جز در مواقعی که متغیر های بیرونی شرایط فوق العاده و خاص پیدا می نماید، از جهش ناگهانی قیمت در امان باشد.

در برآورد احتیاج تهران به ساخت وساز محاسباتی مثل اینکه میانه تعداد واحد مسکونی در هر ساخت وساز نو پنج واحد بوده که حدود دو واحد آن جایگزین واحد های تخریب شده قدیمی می گردد نیز لحاظ و آمار هایی از قبیل سالانه 100هزار ازدواج در این کلان شهر نیز منظور شده است. اما در عین حال با در نظر گرفتن همه متغیر های کلیدی مرتبط با تعریف احتیاج مسکن مرکز نشین ها، میزانی هم به عنوان کف بحرانی در این برآورد برای ساخت وساز سالانه تعریف شده است.

بر این اساس حداقل ساخت وساز سالانه در تهران باید بین 70 تا 75هزار واحد مسکونی باشد تا به حداقل احتیاج موجود در بازار پاسخ دهد و تعادل عرضه و تقاضا تا حد قابل قبولی حفظ گردد. این در حالی است که در سال 1401 کل واحد های مسکونی ساخته شده در تهران بر اساس اندازه صدور جواز به وسیله شهرداری تهران 64هزار واحد بوده و از کف بحرانی فاصله داشته است.

مروری بر سابقه صدور پروانه در مرکز حکایت از آن دارد که پیش از رکود تاریخی ساخت وساز در تهران که اکنون 8ساله شده است، میانگین صدور جواز بر اساس تعداد واحد در هر سال به طور میانه 70هزار واحد بوده است. البته در طول دو دهه اخیر بعضا مقاطع زمانی بحرانی هم وجود داشته که بازار ساخت وساز تحت تاثیر هیجان های بیرونی دستخوش نوسان شدید شده و بعضا اندازه صدور پروانه ساختمانی به حدود 200هزار واحد در سال نیز رسیده است. اما فارغ از موارد استثنایی، میانگین ساخت وساز سالانه در تهران با کف بحرانی برآورد شده مربوط به یک دهه قبل برابر بوده و تعادل نسبی بین عرضه و تقاضا برقرار شده است.

اما آمار 64هزار واحدی صدور پروانه در سالی که گذشت نشان دهنده این واقعیت است که موتور فراوری مسکن و سرمایه گذاری ساختمانی در مرکز طی سال 1401 آن طور که باید کار ننموده است و به همین خاطر در عمل این سال به هشتمین سال رکود فراگیر ساخت وساز در شهر تهران تبدیل شد. این رکود از سال 94 آغاز شد و دست کم تا خاتمه 1401 ادامه داشته است. فارغ از اینکه در نیم فصل سپری شده از بهار سال جاری نیز نشانه ای از خروج فعالیت ساختمانی از رکود وجود ندارد، اما به طور قطع رکود ساخت وساز یک رکورد تازه را به ثبت رسانده است.

پیش از آغاز رکود حجم ساخت وساز سال 93 در شهر تهران معادل 99هزار و 270 واحد مسکونی بود که این میزان به یکباره در سال 94 به 65هزار واحد سقوط کرد. در فاصله سال های 94 تا 1401 نیز میانگین تیراژ سالانه ساخت در تهران حول و حوش 63هزار واحد بوده است.

اگرچه رشد 5.1 برابری آمار صدور پروانه ساختمانی در سال 1401 نسبت به سال 1400 می تواند صورت خوشایندی داشته باشد و به منزله نشانه ای از حرکت تدریجی به سمت خروج از رکود تلقی گردد، اما این میزان با میانگین تیراژ ساخت در همه سال های رکود برابر بوده و در نتیجه برداشت خاتمه رکود از آن نمی تواند به صحت نزدیک باشد. رکود ساختمانی در تهران ادامه دارد و ساخت وساز ها از کف مورداحتیاج شهر کمتر است، اما در عین حال می توان این طور ادعا کرد که شدت رکود در سال 1401 نسبت به سال قبل از آن کمتر بوده است.

عامل بهبوددهنده بازار ساخت وساز

آنالیز ها نشان می دهد رشد تعداد واحد های ساخته شده در سال گذشته ناشی ازسازوکار طبیعی بازار نبوده و چیزی به نفع سازنده ها تغییر ننموده که آن ها را با حرفه خود آشتی دهد؛ بلکه بسته تسهیل گر تشویقی ابلاغ شده برای نوسازی بافت فرسوده در این زمینه موثر بوده است. از این رو احتمال اینکه کاهش شدت رکود یک رخداد پایدار و تکرارشونده در بازار نباشد زیاد است و سیاستگذار مسکن و مدیریت شهری باید به این موضوع توجه نمایند که راهی به سوی رونق پایدار ساخت وساز باز نشده است.

رکود ساختمانی در وهله اول ناشی از رکود خرید مصرفی در بازار مسکن شهر تهران بوده است؛ موضوعی که از سال 97 به بعد پس از جهش بی سابقه مسکن شدت بیشتری پیدا کرد و شرایط بازار به حدی بحرانی شد که در مقاطعی کمتر از 30درصد خرید های ملکی اجرا شده از ناحیه تقاضای مصرفی مسکن بود و بقیه معاملات را سفته بازان (معامله گران مکرر با انگیزه کسب سود از معاملات مکرر) و سرمایه گذاران میان و بلندمدت در بازار انجام می دادند؛ بنابراین مادامی که خریدار مصرفی به بازار باز نگردد، رونق پایدار چه در معاملات و چه در پی آن در سرمایه گذاری ساختمانی رخ نخواهد داد.

به عبارت دیگر در سال های گذشته فراورینماینده مسکن نتوانسته به اعتبار خرید های سرمایه گذاران در سال های اخیر، آن طور که باید و شاید خانه بسازد و بفروشد و نبض ساخت وساز به همین علت کند شده است. حیات سرمایه گذار ساختمانی به حیات خریدار مصرفی در بازار مسکن وابسته است و تنها این جنس از خرید های ملکی است که می تواند جریان معاملات بازار مسکن را به سطح معقول و البته پایدار و بدون نوسان برساند.

بر این اساس می توان ابرمزاحم اول سرمایه گذاران ساختمانی در سال های اخیر را رکود خرید مصرفی ناشی از جهش قیمت مسکن معرفی کرد. خریداران مصرفی از سال 97 به بعد یک به یک از بازار خارج یا به عبارت بهتر به بیرون بازار مسکن پرت شدند؛ بنابراین برای از بین بردن رکود باید راهی به بازگشت خریداران مصرفی به بازار مسکن گگردده گردد.

چرا بذرپاش چنین گفت؟

به تازگی اخباری به نقل از وزیر راه و شهرسازی منتشر شده که او به دشواری ساخت مسکن با توجه به هزینه های بالای ساختمانی اشاره نموده است.

مهرداد بذرپاش این سخنان را در سفر استانی اخیر رئیس جمهوری به خوزستان مطرح نمود، اما در عین حال وعده داد این کار سخت را در استان مذکور پیش ببرد. آنالیز دنیای اقتصاد نشان می دهد ابرمزاحم دوم فراوری مسکن در مرکز طی سال های قبل نیز، افزایش سرسام آور هزینه های ساختمانی بوده که این موضوع به ویژه در سالی که گذشت برای سازنده ها ملموس بود.

افزایش تا دو برابری قیمت بعضی مصالح ساختمانی پرمصرف در سالی که گذشت یکی از موانع جدی پیش روی رونق ساخت وساز تلقی می گردد که پارسال مثل دیواری پیش روی سازنده ها قد برافراشت. اگرچه وزیر راه و شهرسازی قدری دیر به این موضوع پی برده یا دست کم دیرهنگام آن را بروز داده است، اما بخش خصوصی مدت هاست هزینه های ساخت وساز را فلج نماینده می داند و حتی بعضی از فعالان ساختمانی بخش خصوصی به کلی بازار مسکن را ترک نموده اند؛ موضوعی که نتیجه آن به شکل تداوم رکود در سال هشتم منعکس شده است.

فارغ از اینکه در سال های اخیر رشد هزینه های خرید زمین و صدور پروانه نیز قابل توجه بوده، مساله ناپایداری قیمت ساخت در کوتاه مدت (کمااینکه پارسال بعضی هزینه ها به شکل روزانه و هفتگی تغییر می کرد)، بزرگ ترین اختلال را در روند سرمایه گذاری ساختمانی در سالی که گذشت ایجاد کرد. واقعیت این است که فعالیت ساختمانی یک پروژه بلندمدت و دوساله است و سازنده باید تصویری با ثبات از محیط کسب و کار خود داشته باشد تا شرایط را برای ورود به یک پروژه بلندمدت مساعد ببیند؛ چراکه سازنده ها به اعتبار آنچه هزینه می نمایند می توانند روی فروش حساب نمایند. اما فضای ناپایدار کنونی یک شرایط دو سر باخت را رقم زده است.

به طور معمول سازنده ها برآوردی از هزینه های ساختمانی، منظرهی از قیمت فروش واحد با در نظر گرفتن درآمد معقول انتظار دارند که پارسال تحت تاثیر شرایط متورم بازار مصالح ساختمانی این برآورد ها عمل نکرد و آن ها نتوانستند با حاشیه سود حداقلی و مطلوب خود، واحد های تکمیل شده را برای فروش به بازار عرضه نمایند.

از طرفی قدرت خرید برای فروش واحد های تکمیل شده در سطوح قیمتی بالاتر وجود ندارد و زمان انتظار فروش واحد ها در این شرایط افزایش پیدا می نماید.

در مجموع این تورم اگرچه قیمت نهایی فروش ملک را افزایش می دهد، اما به نفع سازنده ها تمام نمی گردد، چراکه بر شدت و عمق رکود می افزاید و دوره انتظار آن ها در صف فروش را طولانی می نماید. با این وصف به نظر می رسد دومین ابرمزاحم فراوری مسکن بیش از سایر عوامل روی عملکرد سازنده ها در سال گذشته اثر گذاشت.

فرمول بازگشت رونق به ساخت وساز

انتظارات تورمی نقش سومین ابرمزاحم ساخت وساز مسکن در سال گذشته را بازی کرد، به نحوی که موجب شد در بخش ساختمان سرمایه ها از ریل مولد به ریل غیرمولد سرازیر گردد.

در واقع سرمایه گذاران ساختمانی پیشین طی سال گذشته خود در کسوت سرمایه گذاران ملکی در بازار مسکن حاضر شدند و با مشاهده تورم مسکن تحت تاثیر انتظارات تورمی، بخشی از سرمایه خود را که می توانستند صرف اجرای پروژه های ساختمانی نو نمایند، به خرید واحد های مسکونی تکمیل شده اختصاص دادند تا به این ترتیب بتوانند ارزش سرمایه خود را در برابر توفان تورم حفظ نمایند. گروهی از سازنده ها نیز ترجیح دادند واحد های تکمیل شده خود را به جای فروش نزد خود نگه دارند و به این ترتیب حفظ ارزش نمایند.

در مجموع واقعیت بازار مسکن شهر تهران این است که موتور حوزه مولد مسکن با وجود این سه ابرمزاحم به راحتی شتاب نخواهد گرفت. اما در عین حال نمی توان و نباید دست روی دست گذاشت. برای شتاب گرفتن موتور حوزه مولد فراوری مسکن باید سوخت لازم به این موتور تزریق گردد. سوخت لازم برای این موتور از جنس حل مساله سه ابرمزاحم رونق ساخت وساز است و مادامی که چنین نباشد، نمی توان به بازگشت رونق به معاملات مسکن و خاتمه رکود در این بازار امید داشت.

تورم فراوری ریشه در تورم عمومی دارد و مادامی که این موضوع حل نگردد، نمی توان به شتاب گرفتن سرمایه گذاری مولد ساختمانی یعنی ساخت وساز امیدوار بود. در سالی که به نام مهار تورم نام گذاری شده است، انتظار می رود تحقق به سمت ثبات در بازار مسکن از مسیر ثبات نسبی در همه بازار ها و مهار تورم عمومی دنبال گردد. واقعیت این است که با توجه به بازه بلندمدت سرمایه گذاری ساختمانی که اکنون در کشور ما حدود دو سال است، اهمیت ثبات برای این بخش به مراتب بیشتر از سایر بخش های مالی است.

افزون بر این مساله بازگشت خریداران مصرفی به بازار مسکن باید در دستور کار سیاستگذار قرار بگیرد. این موضوع از دو مسیر همزمان یعنی بازگرداندن ثبات به بازار ها و مهار تورم و همزمان ترمیم قدرت خرید متقاضیان مسکن با استفاده از تسهیلات باید در دستور کار سیاستگذار قرار بگیرد.

در نهایت فراورینماینده های بخش مسکن نیز مانند شاغلان به هر کسب و کار دیگری با نگاه به شرایط مالی برای خود تصمیم گیری می نمایند؛ بنابراین ایجاد منظره روشن و غیرتورمی و مهار انتظارات تورمی در بازار می تواند زمینه بازگشت آن ها را به بازار ساخت وساز فراهم کند. به این ترتیب یک بسته سیاستی چندمنظوره برای احیای بازار ساخت وساز ضروری است که باید به وسیله سیاستگذار تنظیم و اجرا گردد.

واقعیت این است که ادامه رکود ساخت وساز در سالی رخ داده که اهتمام دولت و مدیریت شهری تهران مسکن سازی بوده و با وجود فعالیت قرارگاه مسکن، در نهایت کارنامه عملکرد حوزه فعالیت های ساختمانی در تهران ضعیف بوده است. هرچند بعضی از سیاست هایی که با هدف بازگرداندن رونق به فراوری مسکن چه به وسیله دولت و چه به وسیله مدیریت شهری تنظیم شد، به سهم خود می توانست اثرگذار باشد، اما آمار رسمی نشان می دهد این سیاست ها ارتباطی با برطرف ابرمزاحمت های فراوری مسکن نداشته است.

آنچه می تواند به هدف بازگشت رونق ساختمانی اصابت کند، کار مشترک تیم مالی دولت با هماهنگی مدیریت شهری برای خاموش کردن موتور تورم از یکسو و تسهیل مسیر های صدور مجوز ساخت وساز از سوی دیگر بوده و در صورت فروکش کردن تب انتظارات تورمی توام با نقش تسهیلگر مدیریت شهری است که می توان به بازگشت سرمایه ها از ریل غیرمولد به ریل مولد یعنی مسکن سازی امید بست.

رکورد نو در بافت فرسوده

آمار تیراژ ساخت وساز در شهر تهران طی سال 1401 اگرچه نشان دهنده استمرار رکود سرمایه گذاری ساختمانی است، اما در عین حال رکورد تازه ای از حجم ساخت وساز در بافت های فرسوده مرکز دارد.

طی سالی که گذشت در بافت های فرسوده شهر تهران 16هزار واحد مسکونی جواز ساخت دریافت نموده که این میزان نسبت به سال 1400 تقریبا 50درصد رشد داشته است. این آمار بعلاوه بالاترین تیراژ ساخت مسکن در بافت فرسوده از سال 92 به بعد است.

در سال 92 تیراژ ساخت در بافت فرسوده به 32هزار واحد رسید، اما نباید از نظر دور داشت که سال یادشده یک مقطع زمانی استثنایی در بازار مسکن شهر تهران بوده است و تب ساخت وساز به حدی بالا بود که رکورد صدور پروانه در این سال شکسته شد.

در آن سال برای ساخت حدود 200هزار واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شد و این یعنی رشد ساخت وساز در بافت فرسوده نیز تحت تاثیر هیجان حاکم بر بازار بوده است. اما رکورد صدور پروانه برای ساخت 16هزار واحد در بافت فرسوده طی سال گذشته ناشی از اثرگذاری مثبت بسته تشویقی و تسهیل گر نوسازی بافت های فرسوده بوده که با اقبال سازنده های فعال در این پهنه ها روبه رو شده است.